Всё что нужно знать при покупке квартиры

Покупка жилья — это долгожданное и радостное событие в жизни человека, семьи. Но вместе с тем из-за своей высокой стоимости, является одним из самых рискованных мероприятий. Ошибки, допущенные на стадии проверки недвижимости, впоследствии могут преподнести неприятные сюрпризы: аннулирование сделки, появление лиц с правами пожизненного пользования, потеря средств, заработанных в течение долгих лет.
Проверка недвижимости перед покупкой предполагает несколько этапов, поэтому тщательная проработка каждого момента и обстоятельный подход помогут вам избежать потенциальных угроз и гарантировать чистоту сделки.

Что необходимо проверить перед покупкой квартиры

У продавца в обязательном порядке должны быть документы:
- Любая справка или договор, подтверждающие права продавца на законное владение имуществом;
- Технический и кадастровый паспорт.
В квартире не должно быть временно выписанных лиц. Проблема заключается в том, что даже после продажи квартиры, эти граждане по закону имеют право восстановить прописку и, соответственно делить жилплощадь уже с новыми владельцами. К этой категории относятся:
- Отбывающие тюремное наказание по приговору суда;
- Проходящие срочную службу в рядах Вооруженных Сил;
- Несовершеннолетние, находящиеся в детских домах;
- Люди преклонного возраста, получающие уход в домах престарелых;
- Лица, страдающие психическими расстройствами и проходящие лечение в соответствующих учреждениях.
Покупаемая квартира не должна иметь обременение правами третьих лиц, то есть:
- Не сдана в аренду;
- Если был заключен договор аренды, то лица, снимающие жилье, могут проживать в нем до истечения срока аренды, даже если квартира продана;
- Не находится в залоге, под арестом;
- Не находится в ренте;
- Продавцом может быть заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Опасность заключается в том, что после смерти собственника, квартира перейдет к плательщику.
Если недвижимость приобретена в браке, то требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Иначе в будущем он может с легкостью оспорить в суде факт сделки.
Если продавец стал владельцем квартиры через процедуру наследства, то следует убедиться в отсутствии других претендентов на нее, иначе судебные разбирательства с ними неизбежны.
Имеется ли несовершеннолетний собственник, так как при этом потребуется получить разрешение на продажу жилплощади от органов опеки и попечительства.
Еще один каверзный случай, когда квартира продается по доверенности. В этом случае обязательно нужно удостовериться у заверявшего ее нотариуса, что доверенность в силе и не отозвана. В противном случае продажей имеет право заниматься только собственник.
Документ права владения
С точки зрения юридической науки, любая квартира — это прежде всего жилое помещение. И право владения этой собственностью должно быть подтверждено юридическими бумагами. Факт наличия таких документов является не только доказательством законности ваших прав на недвижимость, но и непременным условием при совершении ряда гражданских дел, например, продажи.
Одним из главных документов, подтверждающих право владения имуществом, является справка или договор, указывающий на то, каким образом было получено то или иное жилье:
- Если оно приватизированное, то документом, это подтверждающим, считается договор или акт передачи городом объекта недвижимости в пользу конкретного лица;
- Если квартира куплена, то основанием собственности будет считаться договор купли-продажи, обязательно заверенный нотариусом;
- Если получена в наследство, в результате дарения, долевого строительства, взамен ветхого жилья или по решению суда тоже подтверждаются соответствующими бумагами государственного образца.
Документ регистрации продавца

На основании вышеперечисленных бумаг выдается еще один важный документ — свидетельство о государственной регистрации, который является неоспоримым свидетельством ваших прав на недвижимость. Осуществляющим эту процедуру органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Перечень документов, обязательных при регистрации договора:

Заявление о государственной регистрации. Нужно обратиться в справочную регистрационной службы, где выдадут бланки заявления и подскажут, как их заполнить.
Государственная пошлина. Предоставляется только в подлиннике.
Договор купли-продажи квартиры. Он должен быть составлен в трех экземплярах, два из которых предназначены сторонам, участвующим в процессе и один для регистрационной службы.
Кадастровый паспорт. Представление его является обязательным.
Согласие второго супруга. Оно должно быть на специальном бланке, нотариально заверенное.
Выписка из домовой книги, с информацией о лицах, прописанных в квартире.
Паспорт гражданина. Для подтверждения личности всех участников сделки.
Справка по форме № 9. Эта справка включает в себя сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире на момент заключения сделки. В народе ее обычно называют просто «о составе семьи». Список начинается непосредственно с владельца недвижимости, с указанием его полного имени, затем идут перечисления всех граждан, прописанных на территории жилплощади.

При этом должны быть указаны не только даты их рождения, степень родства по отношению к владельцу, но и дата постановки на учет и время окончания срока действия. Причем должна быть информация о лицах не только с постоянной пропиской, но и временной. Таким образом, из документа видно, сколько человек могут пользоваться данной квартирой на законных основаниях.

Также эта справка должна отражать сведения о самой квартире: точные данные о жилой и общей площади, количестве комнат, о виде собственности и что очень важно, данные о задолженности по коммунальным платежам, если они имеются. Такая справка сохраняет свою актуальность в течение одного месяца, поэтому рекомендуют получить ее непосредственно перед оформлением сделки.

Для этого нужно обратиться в паспортный стол или ЖЭУ по месту жительства.

Если в квартире несовершеннолетний собственник

Продажа жилья, где собственником числится несовершеннолетний ребенок до 18 лет, регулируются различными постановлениями государства, где законными представителями, защищающими его интересы, могут быть как его родители, так и органы опеки и попечительства. Без положительного вердикта этих органов любые сделки не имеют юридической силы, являются незаконными и ни один нотариус их не удостоверит. Но даже если предположить, что они были реализованы каким-то нечестным путем, потом хитрость обязательно будет обнаружена и аннулирована судом, особенно при ухудшении жилищных условий ребенка.

Чтобы получить согласие этих контролирующих органов, нужны следующие действия:

Первым делом нужно получить справку о составе семьи. Такая справка выдается при предоставлении документа, удостоверяющего личность, право владения собственностью, а также свидетельства о рождении ребенка.
После этого оба родителя, независимо от того, живут вместе или находятся в разводе, должны обратиться в органы опеки, где должны предоставить свои паспорта, справку по форме № 9 и документы, подтверждающие право владения собственностью.
Написать заявление о намерении продать старую, а взамен купить новую недвижимость, причем оно должно быть подписано всеми участниками, как родителями, так и представителями органов опеки, а также самим ребенком, если он старше 14 лет.
Ждать решения. На рассмотрение заявления уйдет около двух недель. За это время будут осуществлены проверочные работы, с целью выяснить, не ущемляются ли права ребенка. В случае положительного решения будет выдано письменное разрешение на операции с недвижимостью.

Выписка из Единого Государственного Реестра прав

Выписка из гос. реестра дает возможность покупателю проверить «правильность» приобретаемого имущества, его юридическую чистоту и, как следствие, позволит избежать в будущем неприятных сюрпризов. Согласно законодательству, действующему на территории нашей страны, сведения из ЕГРП считаются общедоступными и должны бесплатно предоставляться любому, приобретающему жилье.

Эта выписка содержит в себе следующую информацию:

Кадастровый номер, адрес, размер площади жилья;
Сведения о регистрации права на собственность;
Информация о правообладателях и доле, которой владеет каждый из них;
О наличии или отсутствии ограничений;
Данные обо всех притязаниях и требованиях, прошедших через судебное слушание.

Выписку можно получить либо лично посетив это учреждение, либо по интернету на официальном сайте организации. Никаких ограничений по сроку данный документ не имеет.

Проверка технического паспорта

Изготовлением этого важной бумаги, и фиксацией в ней всех изменений, занимается Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Этот документ заключает в себе развернутую информацию о технических характеристиках конкретно взятого помещения:

Фактический почтовый адрес недвижимости;
ФИО собственника жилья;
В каком году построено здание, этаж и этажность дома, количество комнат в квартире, из какого материала сделаны стены, наличие перепланировок, высота потолков, тип отопления.

Инвентарный номер жилья

Срок последней инвентаризации не должен превышать 5 лет, если это не так, то покупатель может настоять на проведении плановой проверки. Должно быть полное соответствие плана квартиры той схеме, которая отражена в техническом документе.

Если же изменения есть, то все перепланировки должны быть продавцом узаконены. Это убережет вас в будущем от различных претензий и штрафов.

Проверка на задолженности

Покупаемая недвижимость не должна иметь никаких долгов по коммунальным платежам, включая телефон, и интернет. Чтобы убедиться в этом, попросите владельца квартиры предоставить соответствующие справки из каждой организации. Если все долги вплоть до даты сделки погашены, то это обязательно должно найти отражение в письменном соглашении, во избежание форс-мажорных ситуаций в будущем, которые могут появиться вдруг, уже после оформления сделки. В этом случае, покрывать их будет прежний владелец.

Бывают случаи, когда продавец не имеет возможности погасить задолженность по тем или иным причинам. Тогда оплатить их может и покупатель, а потом вычесть сумму из стоимости жилья, но при этом обязательно нужно заключить письменное соглашение, заверенное нотариально.

О гарантиях

В заключение несколько слов о гарантиях, которые в некоторых случаях могут быть полезны:

Задаток. Он выдается одной из сторон и служит безусловной гарантией того, что условия договора будут неукоснительно выполнены. А условия задатка довольно жестки:

- Если от совершения купли-продажи откажется покупатель, то он безвозвратно потеряет всю сумму внесенных денег;
- Если отказывается продавец, то он вынужден будет уплатить покупателю внесенную сумму в двойном размере;

Эта практика обоснована только в двух случаях:

- Когда покупатель обещает купить квартиру, но поскольку всей суммой не обладает, просит продавца подождать с продажей до определенной даты;
- Когда уже продавец в силу различных причин не может сразу оформить сделку, но при этом не хочет потерять клиента.

Аванс. Это определенная сумма, составляющая примерно 10–15% от стоимости недвижимости и которая вносится покупателем в счет оплаты недвижимости. Аванс сильно отличается от задатка тем, что выполняет только платежную функцию, то есть при срыве сделки, независимо от того, кто виноват, вся сумма возвращается покупателю. Однако, во избежание недоразумений, и в том, и в другом случае должно быть составлено письменное соглашение с четким указанием названия гарантии.

Адвокатское бюро «Соболь и партнеры»