Все що потрібно знати при покупці квартири

Купівля житла – це довгоочікувана і радісна подія в житті людини, родини. Але разом з тим через свою високу вартість, є одним з найбільш ризикованих заходів. Помилки, допущені на стадії перевірки нерухомості, згодом можуть піднести неприємні сюрпризи: анулювання угоди, поява осіб з правами довічного користування, втрата коштів, зароблених протягом довгих років.
Перевірка нерухомості перед покупкою передбачає кілька етапів, тому ретельне опрацювання кожного моменту і ґрунтовний підхід допоможуть вам уникнути потенційних загроз і гарантувати чистоту угоди.

Що необхідно перевірити перед покупкою квартири

У продавця в обов’язковому порядку повинні бути документи:
- Будь-яка довідка або договір, що підтверджують права продавця на законне володіння майном;
- Технічний і кадастровий паспорт.
У квартирі не повинно бути тимчасово виписаних осіб. Проблема полягає в тому, що навіть після продажу квартири, ці громадяни за законом мають право відновити прописку і, відповідно ділити житлову площу вже з новими власниками. До цієї категорії відносяться:
- Які відбувають тюремне покарання за вироком суду;
- Проходив строкову службу в лавах Збройних Сил;
- Неповнолітні, які перебувають в дитячих будинках;
- Люди похилого віку, які отримують догляд в будинках для людей похилого віку;
- Особи, які страждають психічними розладами, які проходять лікування у відповідних установах.
Купується квартира не повинна мати обтяження правами третіх осіб, тобто:
- Чи не здана в оренду;
- Якщо був укладений договір оренди, то особи, що знімають житло, можуть проживати в ньому до закінчення терміну оренди, навіть якщо квартира продана;
- Чи не знаходиться в заставі, під арештом;
- Чи не знаходиться в ренті;
- Продавцем може бути укладений договір довічного утримання з коштом. Небезпека полягає в тому, що після смерті власника, квартира перейде до платника.
Якщо нерухомість придбана в шлюбі, то потрібно нотаріально завірена згода другого з подружжя. Інакше в майбутньому він може з легкістю оскаржити в суді факт угоди.
Якщо продавець став власником квартири через процедуру спадщини, то слід переконатися у відсутності інших претендентів на неї, інакше судові розгляди з ними неминучі.
Чи є неповнолітній власник, так як при цьому буде потрібно отримати дозвіл на продаж квартири від органів опіки та піклування.
Ще один каверзне випадок, коли квартира продається за дорученням. У цьому випадку обов’язково потрібно впевнитися у який запевняє її нотаріуса, що довіреність в силі і не відкликана. В іншому випадку продажем має право займатися тільки власник.
Документ права володіння
З точки зору юридичної науки, будь-яка квартира – це перш за все житлове приміщення. І право володіння цією власністю повинно бути підтверджено юридичними паперами. Факт наявності таких документів є не тільки доказом законності ваших прав на нерухомість, а й неодмінною умовою при здійсненні ряду цивільних справ, наприклад, продажу.
Одним з головних документів, що підтверджують право володіння майном, є довідка або договір, який вказує на те, яким чином було отримано те чи інше житло:
- Якщо воно приватизоване, то документом, це підтверджує, вважається договір або акт передачі містом об’єкта нерухомості на користь конкретної особи;
- Якщо квартира куплена, то підставою власності буде вважатися договір купівлі-продажу, обов’язково завірений нотаріусом;
- Якщо отримана в спадщину, в результаті дарування, пайового будівництва, натомість старого житла або за рішенням суду теж підтверджуються відповідними паперами державного зразка.
Документ реєстрації продавця

На підставі перерахованих вище паперів видається ще один важливий документ – свідоцтво про державну реєстрацію, який є незаперечним свідченням ваших прав на нерухомість. Здійснює цю процедуру органом є Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії.

Перелік документів, обов’язкових при реєстрації договору:

Заява про державну реєстрацію. Потрібно звернутися в довідкову реєстраційної служби, де видадуть бланки заяви і підкажуть, як їх заповнити.
Державне мито. Надається тільки в оригіналі.
Договір купівлі-продажу квартири. Він повинен бути складений в трьох примірниках, два з яких призначені сторонам, які беруть участь в процесі і один для реєстраційної служби.
Кадастровий паспорт. Подання його є обов’язковим.
Згода другого з подружжя. Воно повинно бути на спеціальному бланку, нотаріально завірене.
Виписка з будинкової книги, з інформацією про осіб, прописаних в квартирі.
Паспорт громадянина. Для підтвердження особи всіх учасників угоди.
Довідка за формою № 9. Ця довідка включає в себе відомості про всіх осіб, зареєстрованих в квартирі на момент укладення угоди. У народі її зазвичай називають просто «про склад сім’ї». Список починається безпосередньо з власника нерухомості, із зазначенням його повного імені, потім йдуть перерахування всіх громадян, прописаних на території житлоплощі.

При цьому повинні бути вказані не тільки дати їх народження, ступінь споріднення по відношенню до власника, але і дата постановки на облік і час закінчення терміну дії. Причому повинна бути інформація про осіб не тільки з постійною пропискою, а й тимчасової. Таким чином, з документа видно, скільки людей можуть користуватися даною квартирою на законних підставах.

Також ця довідка повинна відображати відомості про саму квартирі: точні дані про житлової та загальної площі, кількості кімнат, про вид власності і що дуже важливо, дані про заборгованість по комунальним платежам, якщо вони є. Така довідка зберігає свою актуальність протягом одного місяця, тому рекомендують отримати її безпосередньо перед оформленням угоди.

Для цього потрібно звернутися в паспортний стіл або ЖЕУ за місцем проживання.

Якщо в квартирі неповнолітній власник

Продаж житла, де власником значиться неповнолітня дитина до 18 років, регулюються різними постановами держави, де законними представниками, які захищають його інтереси, можуть бути як його батьки, так і органи опіки та піклування. Без позитивного вердикту цих органів будь-які угоди не мають юридичної сили, є незаконними і жоден нотаріус їх не засвідчить. Але навіть якщо припустити, що вони були реалізовані якимось нечесним шляхом, потім хитрість обов’язково буде виявлена і анульована судом, особливо при погіршенні житлових умов дитини.

Щоб отримати згоду цих контролюючих органів, потрібні такі дії:

Насамперед потрібно отримати довідку про склад сім’ї. Така довідка видається при наданні документа, що посвідчує особу, право володіння власністю, а також свідоцтва про народження дитини.
Після цього обоє батьків, незалежно від того, живуть разом або знаходяться в розлученні, повинні звернутися до органів опіки, де повинні надати свої паспорти, довідку за формою № 9 і документи, що підтверджують право володіння власністю.
Написати заяву про намір продати стару, а натомість купити нову нерухомість, причому воно повинно бути підписано всіма учасниками, як батьками, так і представниками органів опіки, а також самою дитиною, якщо він старше 14 років.
Чекати рішення. На розгляд заяви піде близько двох тижнів. За цей час будуть здійснені перевірочні роботи, з метою з’ясувати, чи не порушуються права дитини. У разі позитивного рішення буде видано письмовий дозвіл на операції з нерухомістю.

Виписка з Єдиного Державного Реєстру прав

Виписка з держ. реєстру дає можливість покупцю перевірити «правильність» купованого майна, його юридичну чистоту і, як наслідок, дозволить уникнути в майбутньому неприємних сюрпризів. Згідно із законодавством, чинним на території нашої країни, відомості з ЕГРП вважаються загальнодоступними і мають безоплатно надаватися будь-кому, що набуває житло.

Ця виписка містить в собі наступну інформацію:

Кадастровий номер, адреса, розмір площі житла;
Відомості про реєстрацію права на власність;
Інформація про правовласників і частці, якою володіє кожен з них;
Про наявність чи відсутність обмежень;
Дані про всі претензії і вимоги, які пройшли через судове слухання.

Виписку можна отримати або особисто відвідавши цю установу, або по інтернету на офіційному сайті організації. Ніяких обмежень по терміну даний документ не має.

Перевірка технічного паспорта

Виготовленням цього важливою паперу, і фіксацією в ній всіх змін, займається Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Цей документ містить в собі розгорнуту інформацію про технічні характеристики конкретно взятого приміщення:

Фактичний поштову адресу нерухомості;
ПІБ власника житла;
В якому році споруджено будинок, поверх і поверховість будинку, кількість кімнат в квартирі, з якого матеріалу зроблені стіни, наявність перепланувань, висота стель, тип опалення.

Інвентарний номер житла

Термін останньої інвентаризації не повинен перевищувати 5 років, якщо це не так, то покупець може настояти на проведення планової перевірки. Повинно бути повна відповідність плану квартири тією схемою, яка відображена в офіційному документі.

Якщо ж зміни є, то все перепланування повинні бути продавцем узаконені. Це вбереже вас в майбутньому від різних претензій і штрафів.

Перевірка на заборгованості

Нерухомість, що купується не повинна мати ніяких боргів по комунальних платежах, включаючи телефон, і інтернет. Щоб переконатися в цьому, попросіть власника квартири надати відповідні довідки з кожної організації. Якщо все борги аж до дати угоди погашені, то це обов’язково має знайти відображення в письмовій угоді, щоб уникнути форс-мажорних ситуацій в майбутньому, які можуть з’явитися раптом, вже після оформлення угоди. В цьому випадку, покривати їх буде колишній власник.

Бувають випадки, коли продавець не має можливості погасити заборгованість по тим чи іншим причинам. Тоді оплатити їх може і покупець, а потім відняти суму з вартості житла, але при цьому обов’язково потрібно укласти письмову угоду, завірена нотаріально.

Про гарантії

На закінчення кілька слів про гарантії, які в деяких випадках можуть бути корисні:

Завдаток. Він видається однією зі сторін і служить безумовною гарантією того, що умови договору будуть неухильно виконані. А умови завдатку досить жорсткі:

- Якщо від здійснення купівлі-продажу відмовиться покупець, то він безповоротно втратить всю суму внесених грошей;
- Якщо відмовляється продавець, то він змушений буде сплатити покупцеві внесену суму в подвійному розмірі;

Ця практика доцільна лише в двох випадках:

- Коли покупець обіцяє купити квартиру, але оскільки весь обсяг не володіє, просить продавця почекати з продажем до певної дати;
- Коли вже продавець в силу різних причин не може відразу оформити угоду, але при цьому не хоче втратити клієнта.

Аванс. Це певна сума, яка складає приблизно 10-15% від вартості нерухомості і яка вноситься покупцем в рахунок оплати нерухомості. Аванс сильно відрізняється від завдатку тим, що виконує тільки платіжну функцію, тобто при зриві угоди, незалежно від того, хто винен, вся сума повертається покупцеві. Однак, щоб уникнути непорозумінь, і в тому, і в іншому випадку має бути складено письмову угоду з чітким зазначенням назви гарантії.

Адвокатське бюро «Соболь і партнери»